FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

CARTILHA DO INVESTIDOR

I) INTRODUÇÃO

II) DEFINIÇÃO

III) VANTAGENS

IV) RECOMENDAÇÕES

V) FATORES DE RISCO

VI) REGULAMENTO E PROSPECTO

VII) ADMINISTRADOR DO FUNDO

VIII) AUDITORIA EXTERNA

IX) DIREITOS DOS QUOTISTAS

X) TAXAS

XI) PATRIMÔNIO DO FUNDO

XII) RENDIMENTO

XIII) RESGATE E NEGOCIAÇÃO DAS QUOTAS

XIV) TRIBUTAÇÃO

XV) LIQUIDAÇÃO DO FUNDO

XVI) FUNÇÕES DA CVM






I) INTRODUÇÃO

Como o investimento em bens imóveis normalmente envolve alto valor de aplicação, poucos são os investidores que possuem recursos suficientes para aplicar diretamente em empreendimentos dessa natureza. Esse foi um dos principais fatores que estimulou o surgimento no mercado do conceito de fundo de investimento imobiliário, regulamentado pela legislação brasileira a partir da década de 90, por meio da lei 8668/93 e da Instrução 205/94 da Comissão de Valores Mobiliários.

Essa nova forma de investimento veio viabilizar o acesso de pequenos e médios investidores aos investimentos imobiliários. Os fundos passaram a juntar os recursos captados e investir em um ou mais empreendimentos imobiliários, que compõem sua carteira.

Trata-se, assim, de investimento imobiliário envolvendo recursos captados via mercado de valores mobiliários, portanto, os atos praticados por proprietários e empreendedores passaram a ser mais controlados, e submetidos à análise de especialistas e investidores, bem como de órgãos reguladores do mercado financeiro.

Por isso, as informações desse mercado tornam-se cada vez mais acessíveis e transparentes. Como conseqüência, a tendência é o aumento do índice de credibilidade e confiança nas operações realizadas no mercado imobiliário.

 


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II) DEFINIÇÃO

O fundo de investimento imobiliário é uma comunhão de recursos, captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. É constituído sob a forma de condomínio fechado, onde o resgate de quotas não é permitido.

O objetivo do Fundo é auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo.

São comuns as locações de escritórios, shopping centers e pontos comerciais em geral.

O arrendamento gera receitas por meio da cobrança de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatária, ou pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imóvel arrendado, podendo os dois critérios serem adotados concomitantemente.

Caso o objeto do Fundo seja obter ganhos por meio da alienação dos imóveis adquiridos, o rendimento será resultado da venda dos referidos imóveis por valor superior ao dependido para a sua aquisição.

Quem pode investir em Fundo de Investimento Imobiliário?

Qualquer pessoa pode investir em um Fundo de Investimento Imobiliário, desde que possua recursos no montante mínimo para o investimento.

O investidor adquire quotas do Fundo de Investimento Imobiliário que, por sua vez, adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar comercialmente, indicados para compor sua carteira de ativos. O quotista passa, então, a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que o Fundo vier a obter, conforme o número de quotas que detiver.

Geralmente, as políticas de Fundos de Investimento Imobiliário visam à realização de investimentos de longo prazo, com o objetivo de auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação das unidades de determinado empreendimento.

 


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III) VANTAGENS

Quais as vantagens do Fundo de Investimento Imobiliário?

  • Acesso ao mercado imobiliário

O Fundo de Investimento Imobiliário permite a formação de uma carteira composta de empreendimentos imobiliários, os quais, pelo volume de recursos envolvidos, não estariam ao alcance de investidores individuais, especialmente os de menor capacidade financeira, aumentando, assim, a quantidade de alternativas de investimento disponíveis.

Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobiliário, é possível para o pequeno investidor obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores, uma vez que a soma de recursos proporciona ao Fundo maior poder de negociação.

Ademais, os custos da administração dos investimentos do Fundo são diluídos entre todos os quotistas, na proporção de suas participações.

Os Fundos de Investimento Imobiliário representam uma oportunidade de diversificação de aplicações para o investidor, pois os rendimentos de suas quotas estão atrelados ao mercado imobiliário.

Em suma, o Fundo de Investimento Imobiliário agrega vantagens do mercado de valores mobiliários ao investimento em imóveis.

O investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões, escrituras, recolhimento do ITBI, entre outras, pois tais assuntos são de responsabilidade do Administrador.

É importante lembrar que o Administrador sempre utilizará recursos do Fundo para fazer frente a quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas obrigações.

Caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados, não precisará, como no investimento direto em imóveis, liquidar todo o seu investimento, podendo vender no mercado secundário apenas a quantidade de quotas suficientes para suprir a sua necessidade.


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IV) RECOMENDAÇÕES

No momento da adesão a um Fundo de Investimento Imobiliário, ou durante o período que o investidor dele participar, recomenda-se:

  1. Escolher adequadamente o Administrador do Fundo e informar-se sobre o Gestor, caso seja terceirizado, inclusive verificando a sua reputação, experiência e qualificação.
  2. Conhecer detalhadamente a política de investimentos adotada, a fim de escolher a alternativa que melhor atenda ao seu perfil de risco/retorno.
  3. Ler atentamente o Prospecto e o Regulamento do Fundo, antes da aquisição de quotas.
  4. Exigir o recebimento dos relatórios que o Administrador do Fundo está obrigado a enviar aos quotistas, para que sejam conferidas as seguintes informações:

Verificar se o agente vendedor pode realizar a oferta das quotas do Fundo. Somente podem vender as quotas do Fundo de Investimento Imobiliário pessoas selecionadas pela instituição financeira coordenadora da distribuição, que tenham conhecimento do mercado financeiro e que sejam capazes de alertar o investidor dos riscos inerentes ao investimento.

A oferta de quotas de Fundos de Investimento Imobiliário é uma distribuição de valores mobiliários e não negociação de imóveis. Por isso, não é permitida a venda por corretores de imóveis.

 


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V) FATORES DE RISCO

O investidor deve ser alertado que os Fundos de Investimento Imobiliário podem ser afetados, de tempos em tempos, pelos mesmos tipos de risco que atingem o mercado financeiro e cada tipo de empresa, observados os ramos negociais específicos. Em alguns casos, os eventos podem afetar somente os Fundos que detêm determinados tipos de imóveis, ou imóveis localizados em região geográfica específica.

A retração do crescimento econômico pode ocasionar redução na ocupação dos imóveis. A redução da taxa de ocupação pode não só reduzir a receita de um fundo de investimento pela vacância de seus imóveis, mas também gerar redução nos valores dos aluguéis.

Sendo assim, o empreendimento pode não vir a obter o sucesso pretendido, prejudicando o plano de rentabilidade estimado.

Os Fundos de Investimento Imobiliário constituem modalidade de investimento recentemente introduzida no mercado financeiro brasileiro, ainda não tendo sido sua utilização difundida amplamente. Tal característica pode resultar em dificuldade maior de difusão desses fundos se comparados com outras modalidades de investimento disponíveis no mercado financeiro ou com outros ativos disponíveis para investimento.

Por conta dessa característica e do fato de os fundos sempre serem constituídos na forma de condomínios fechados, ou seja, sem admitir resgate de suas quotas, os titulares de quotas de Fundos de Investimento Imobiliário podem ter dificuldade em realizar a venda de suas quotas no mercado secundário.


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VI) REGULAMENTO E PROSPECTO

Todo quotista, ao subscrever quotas do Fundo, deve receber o Regulamento e o Prospecto.

O regulamento e o prospecto dependem de prévia autorização da CVM.

O Regulamento é o documento onde estão estabelecidas as regras básicas de funcionamento de um Fundo de Investimento Imobiliário.

Dentre essas regras, merecem destaque aquelas que se referem aos ativos que serão adquiridos e às estratégias de investimento adotadas, uma vez que estão diretamente relacionadas com o risco do investimento.

Quaisquer alterações no Regulamento devem ser deliberadas em Assembléia Geral de Quotistas e comunicadas à CVM.

É importante saber que as eventuais alterações feitas no Regulamento podem implicar modificações nas condições de funcionamento do Fundo. Portanto, o quotista deve analisar e deliberar sobre as modificações propostas de acordo com seus interesses como investidor.

O Regulamento dispõe sobre:

O Prospecto é o documento que apresenta as informações para o investidor relativas à política de investimento do Fundo e dos riscos envolvidos, bem como dos principais direitos e responsabilidades dos quotistas e do Administrador.

É importante que o investidor considere atentamente o valor da Taxa de Administração antes de investir em um Fundo de Investimento Imobiliário.

O Prospecto ainda traz informações sobre a experiência do Administrador do Fundo, bem como do Gestor Imobiliário e demais empresas contratadas para prestação de serviços ao Fundo.

O Prospecto contém, dentre outras informações relevantes que devem ser analisadas pelo investidor:

O Estudo de Viabilidade é um documento elaborado por profissionais especializados que analisa a qualidade e as principais condições do investimento.

Ele deve conter, dentre outras, as seguintes informações:

É importante ressaltar que cabe ao investidor analisar cuidadosamente o Estudo de Viabilidade do Fundo em que pretende ingressar.

É muito importante ler atenciosamente tanto o Regulamento quanto o Prospecto.

 


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VII) ADMINISTRADOR DO FUNDO

O Administrador é responsável por toda a administração do Fundo e pelas informações, perante os quotistas e a CVM, devendo estar identificado no Regulamento.

Somente pode atuar como administrador de Fundo de Investimento Imobiliário:

O Administrador deve manter departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários. Opcionalmente, pode o Administrador efetuar a contratação de serviço externo especializado nessas atividades.

De acordo com a Instrução 205/94, o Administrador deve indicar um diretor responsável pela administração do Fundo.

O nome do diretor responsável pela administração do Fundo deve ser informado no Prospecto.

O investidor não deve hesitar em contatar o diretor responsável do Fundo e pedir maiores esclarecimentos em caso de dúvidas.

Qual a função do Administrador?

O Administrador tem poderes para representar e administrar o Fundo nos termos do Regulamento.

Compete ao Administrador, dentre outras obrigações:


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VIII) AUDITORIA EXTERNA

De acordo com a Instrução 206/94 da Comissão de Valores Mobiliários, o Administrador deve divulgar as demonstrações financeiras do Fundo semestralmente, contendo, no mínimo, as seguintes informações sobre o Fundo:

É importante que o investidor atente para os tópicos descritos acima, bem como para as variações nos números apresentados entre um semestre e outro.

As demonstrações financeiras do Fundo serão verificadas semestralmente por auditor independente registrado na CVM.

O auditor independente deverá verificar se a posição patrimonial e financeira do Fundo está compatível com os Princípios Fundamentais de Contabilidade e as normas contábeis previstas na Instrução 206/94, bem como deverá constatar se os atos praticados pelo Administrador do fundo atenderam aos preceitos da legislação vigente.

O produto final do trabalho executado pelo auditor independente consiste na emissão do parecer sobre as demonstrações contábeis do Fundo, que deverá ser publicado junto às referidas demonstrações no prazo máximo de 60 (sessenta) dias após os meses de junho e dezembro.

É importante que o investidor analise atentamente as demonstrações financeiras e o parecer do auditor independente, procurando sempre a orientação de um profissional especializado para auxiliar sua análise.

 


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IX) DIREITOS DOS QUOTISTAS

Constituem direitos dos quotistas:

O que é a Assembléia Geral de Quotistas?

A Assembléia Geral dos Quotistas é a reunião realizada entre os quotistas do Fundo e constitui a instância de deliberação superior, tendo competência para deliberar sobre:

A Assembléia Geral dos Quotistas é a instância máxima de decisão de um Fundo de Investimento Imobiliário.

É importante a participação do investidor nas Assembléias do Fundo. Caso não seja possível participar da Assembléia, é altamente recomendável que o quotista fique atento às decisões que foram tomadas.

A Assembléia Geral poderá nomear um ou mais representantes dos quotistas, para atuar em defesa dos direitos e interesses dos quotistas, com as seguintes funções:


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X) TAXAS

A taxa de administração é um encargo cobrado pelo Administrador do Fundo como remuneração pela prestação dos serviços de administração do Fundo e gestão da sua carteira.

O Regulamento deve fixar a taxa cobrada pelos serviços de administração do Fundo.

Além da taxa de administração, podem estar previstas no Regulamento as taxas de ingresso, de saída e de performance, desde que explicitados os critérios de sua aferição e as condições de pagamento.

A taxa de administração não pode ser aumentada sem prévia aprovação da Assembléia Geral, mas o Administrador pode reduzir unilateralmente a taxa, comunicando o fato à CVM e aos quotistas, e promovendo a devida alteração do Regulamento e do Prospecto.

É indispensável que o investidor consulte o Regulamento para conhecer exatamente quais as taxas que serão cobradas pelo Fundo.

 


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XI) PATRIMÔNIO DO FUNDO

O patrimônio do Fundo é formado pelos bens e direitos adquiridos pelo Administrador, em caráter fiduciário.

O patrimônio de um Fundo de Investimento Imobiliário não se confunde com o patrimônio geral do Administrador, mas sim, trata-se de patrimônio especial, totalmente distinto e separado do primeiro, que abrange os direitos e obrigações relativos ao Fundo detidos pelo Administrador em caráter fiduciário.

Os bens e direitos mantidos sob a propriedade fiduciária do Administrador, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o seu patrimônio geral. Desta forma, tais bens e direitos não integram o ativo do Administrador, nem respondem por qualquer obrigação do Administrador. Além disso, não podem ser dados em garantia de débito, nem ser executados por qualquer credor do Administrador, nem são atingidos por sua liquidação extrajudicial.

Caso o Administrador entre em liquidação, ou, por qualquer outro motivo, fique impedido de exercer suas funções, a assembléia dos quotistas elegerá outra instituição financeira para sucedê-lo. Em tais casos, a propriedade fiduciária dos bens pertencentes ao Fundo é transmitida à instituição financeira nomeada pela assembléia dos quotistas para suceder o Administrador.

Na maioria dos casos, o Fundo já é criado para investimentos em um imóvel específico. Alternativamente, o Fundo pode estipular em seu Regulamento o tipo e as características dos imóveis que pretende adquirir, sem especificar exatamente quais os imóveis que poderão vir a compor seu patrimônio. Hotéis, grandes conjuntos de escritórios, até mesmo shopping centers estão entre os tipos de imóveis mais comuns.

Em hipótese alguma deve-se confundir os direitos de proprietário com os direitos de quotista do Fundo. O titular das quotas do Fundo não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis ou empreendimentos. Caso um investidor pretenda utilizar algum imóvel pertencente ao Fundo de que é quotista, deverá remunerar o Fundo, enquanto proprietário, de acordo com as condições de mercado.

O Fundo deve aplicar no mínimo 75% de seus recursos em bens e direitos imobiliários. O restante pode ser destinado à aplicação em outros ativos de renda fixa, para fazer face às despesas ordinárias necessárias à manutenção do Fundo.

 


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XII) RENDIMENTO

Existe disposição legal obrigando que o Administrador do Fundo distribua a seus quotistas, no mínimo, 95% do lucro eventualmente auferido pelo Fundo.

 

A distribuição de resultados, ou sua incorporação ao patrimônio, deve estar explicitada no Regulamento e no Prospecto do Fundo. Nenhum material de divulgação pode assegurar ou sugerir garantia de resultados futuros ou isenção de risco para o investidor.

Atenção:

Resultados obtidos no passado não garantem a obtenção de resultados no futuro.

O Empreendedor do imóvel objeto do Fundo poderá, conforme o caso, garantir ao Fundo uma renda mínima mensal, denominada "garantia extra".

A existência de garantia de renda mínima pelo Empreendedor ao Fundo não assegura aos quotistas o recebimento da renda equivalente, em decorrência das despesas porventura incorridas pelo Fundo.

 


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XIII) RESGATE E NEGOCIAÇÃO DAS QUOTAS

Por ser constituído como condomínio fechado, não é admitido ao Fundo de Investimento Imobiliário o resgate de quotas. No entanto, é admitida sua negociação em mercado.

As quotas podem ser transferidas tanto em transações privadas quanto no mercado secundário de valores mobiliários, nos mercados de balcão ou bolsas de valores.

O investidor deve considerar se há histórico de liquidez das quotas do Fundo ou previsão de mecanismo de formação de mercado.

Em princípio, a transferência de quotas integralizadas pode ocorrer a qualquer tempo. No entanto, se o Administrador julgar conveniente, poderá declarar a suspensão dos serviços de transferência de quotas nos períodos que antecederem as datas próximas à distribuição de rendimentos aos quotistas. Essa decisão deverá ser comunicada ao mercado e especialmente aos quotistas, por meio de publicação no jornal utilizado pelo Fundo para as demais divulgações.


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XIV) TRIBUTAÇÃO

De acordo com a Lei 8668/93, alterada pela lei 9779/99:

 


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XV) LIQUIDAÇÃO DO FUNDO

Compete privativamente à Assembléia Geral de Quotistas, deliberar sobre a dissolução ou liquidação do Fundo quando estas não estiverem previstas e disciplinadas no Regulamento.

Nas hipóteses de renúncia, descredenciamento pela CVM ou destituição pela Assembléia Geral do Administrador, à Assembléia Geral caberá eleger uma substituta ou deliberar sobre a liquidação do Fundo.

No caso de liquidação judicial ou extrajudicial do Administrador, se a Assembléia Geral não eleger nova instituição para administrar o Fundo no prazo de 30 (trinta) dias úteis, o Banco Central do Brasil nomeará uma nova instituição para processar a liquidação do Fundo.

Na ocasião da liquidação do Fundo, será permitido o resgate das quotas integralizadas.

 


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XVI) FUNÇÕES DA CVM

Cabe à CVM assegurar:

A CVM não expressa qualquer tipo de garantia sobre a qualidade do investimento realizado e existe o risco de perda.

E se eu tiver problemas? O que fazer?

O risco faz parte das decisões de investimento no mercado de valores mobiliários. Mas, se você perder dinheiro porque foi enganado, ou porque informações relevantes não lhe foram disponibilizadas, trata-se de um sério problema.

É recomendável entrar em contato com o Administrador e buscar um entendimento satisfatório. Se tal atitude não resolver o problema, junte documentação disponível e procure a CVM.

Comissão de Valores Mobiliários

Superintendência de Proteção e Orientação a Investidores

Rua Sete de Setembro, 111 – 5o andar
CEP: 20050-901 - Rio de Janeiro - RJ
Telefone: (021) 3554-8686
Fax: (021) 3554-8211

Rua Cincinato Braga, 340 - 2º andar
Edifício Delta Plaza
CEP - 01333-010 - São Paulo - SP
Telefone: (011) 2146-2000
Fax: (011) 2146-2090

http://www.cvm.gov.br

Central de Atendimento

0800-7225354


"Alternativamente, em caso de dúvidas, consultas ou reclamações, acesse o Serviço de Atendimento ao Investidor, disponível no site da CVM (www.cvm.gov.br), na seção "Fale com a CVM" (na margem superior direita da tela principal), registrando seu questionamento. Esse procedimento gerará um protocolo eletrônico que permitirá acompanhar o processamento de sua demanda à Comissão de Valores Mobiliários".


Fale com a CVM